[글 : 변호사 정성엽(법무법인 정앤김), 검토 : 변호사 이재영]

1. 건물에 대한 사용승인처분의 법적 성질
 
건물에 대한 사용승인의 처분은 건축허가를 받아 건축된 건물이 건축허가사항대로 건축행정목적에 적합한가의 여부를 확인하고 사용승인서를 교부하여 줌으로써 허가받은 자로 하여금 건축한 건물을 사용ㆍ수익 할 수 있게 하는 법률효과를 발생하게 하는 확인행위입니다(대법원 2001. 9. 18 선고 99두11752 판결).
따라서 건축물이 허가내용 또는 신고내용대로 시공된 경우에는 특별한 사정이 없는 한 사용승인을 거부할 수 없고, 이러한 점에서 사용승인은 기속행위에 해당합니다.
 
강조하면, 건축법상의 ‘사용승인’의 의미는 허가권자가 건축물의 공사가 허가받거나 신고한 내용대로 시공되었는지 여부를 확인한 후 건축물의 사용을 허용하는 것을 말합니다.
건축주는 건축허가를 받거나 건축신고를 하고 건축한 건축물을 사용하고자 할 때에는 미리 사용승인을 받아야 합니다.
허가권자는 사용승인절차를 통해 당초 건축허가를 받거나 건축신고를 한 내용이 제대로 이행되었는지 여부를 확인합니다.
당초에는 일반적인 용례에 따라 ‘준공검사’라고 했는데, 규제완화의 일환으로 1992. 6. 1. ‘사용검사’로 바뀌었다가, 1996. 1. 1. 현재와 같이 ‘사용승인’으로 바뀌었습니다. 이는 ‘검사’를 하기 위한 절차가 아니라, 건축물의 사용을 허용하기 위한 절차라는 점을 강조하기 위한 것으로 보입니다.
 

2. 사용승인대상
 
건축물의 건축주는 건축공사를 완료한 후 그 건축물을 사용하려는 경우에는 허가권자에게 사용승인을 신청해야 한다(건축법 제22조 제1항).

하나의 대지에 둘 이상의 건축물을 건축하는 경우 동별 공사를 완료한 후 그 건축물을 사용하려는 때에도 사용승인을 신청할 수 있습니다(건축법 제22조 제1항).
위 사항은 건축공사가 완료된 부분을 전체 건축공사가 완료되기 전에 사용할 수 있게 하려는 것인바, ‘주택법’ 제29조 제1항의 ‘분할 사용검사’나 ‘동별 사용검사’와 동일한 취지라고 볼 수 있습니다.
 
사용승인을 받기 위한 ‘건축물의 완공’은 소유권의 대상이 될 수 있는 독립한 부동산이 되었을 때, 즉 지붕과 주벽을 갖추고 토지에 정착한 1개의 건축물이 된 것만으로는 부족하고, 나아가 건축허가를 받거나 건축신고를 한 설계도서대로 건축해서 현실적으로 그 건축물 본래의 용도에 따른 사용・수익이 가능할 정도로 완성된 것을 의미합니다(대법원 1986. 2. 25 선고 84도1326 판결).
 
사용승인은 건축주가 신청해야 합니다. 대개의 경우 사용승인신청은 건축사가 하고 있지만 이는 건축주와 건축사 간의 계약상의 문제이고, 사용승인을 받아야 할 책임은 어디까지나 건축주에게 있습니다.
‘민법’ 제265조에 따르면 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로 결정하므로, 건축주가 여러 명인 경우에는 지분의 과반수에 해당하는 건축주가 사용승인을 신청해야 합니다.
건축주가 사용승인신청을 하지 않는 경우 이에 대해 법률상 이익이 있는 자는 건축주를 상대로 사용승인을 신청하도록 하는 민사소송을 제기할 수 있습니다.


건축법상 건축주에게 부여되는 신축건물에 대한 제반 조치의무의 이행종기(=사용승인 신청 시)

사용승인은 건축공사를 완료한 후에 신청하므로 건축법상 건축주에게 부여되는 제반 조치의무는 사용승인신청 시까지는 이행되어 있어야 합니다(대법원 1999. 1. 29 선고 98도3240 판결). 따라서 건축주가 신축한 건물에 대한 사용승인 신청 시에 조례가 정하는 옥상조경기준에 적합한 조치를 취하여 놓지 않았다면, 그 후 담당공무원의 시정지시에 의하여 보완을 완료하였다 하더라도, 위와 같은 조치를 취하지 아니한 데 따른 책임을 면할 수는 없습니다.